“La propiedad se alquila bajo las condiciones de la nueva ley de alquileres”, dicen los avisos publicados en los sitios de clasificados. La misma frase se repite en las visitas a las viviendas. Sin embargo, en la firma del contrato hay al menos cuatro artículos que suelen incumplirse, según indicaron desde la Defensoría del Inquilino de la Ciudad. En los contratos figuran plazos de 2 años, no se otorgan facturas, no se permiten transferencias bancarias, se le pide al inquilino que pague impuestos inmobiliarios y los honorarios. Ninguno de estos puntos forma parte de la Ley 27.551, que rige actualmente el alquiler de vivienda.

Irregularidades

Contrato. Según Fernando Muñoz, de la Defensoría del Inquilino, esto ocurre porque todavía no fue reglamentado el registro de contratos que tiene que establecer la AFIP. “Por eso pueden seguir haciendo cualquier contrato, porque no lo tienen que registrar en ningún lado. Aunque eso no significa que sea legal\", explicó a este diario.

En su artículo 16, la ley establece que los contratos de locación deberán ser declarados por el locador ante la AFIP, dentro del plazo y de la forma que el organismo disponga. A cuatro meses de haberse sancionado la ley, aún no fue reglamentado este punto y se espera que la registración pueda hacerse antes de fin de año en la web de AFIP. De todos modos, Muñoz plantea que el propietario se perjudica, porque de querer avanzar en un desalojo, la justicia lo primero que hará es pedirle a la AFIP el contrato.

Plazos. La nueva ley establece un plazo mínimo de contrato de locación de 3 años. Para evitarlo, se otorgan contratos con fecha de inicio en junio y bajo las condiciones de la anterior ley, que permitía extensiones de dos años y además ajusta de manera semestral, y no anual como es ahora. También se apela a las excepciones de la actual ley, que permite plazos menores a 3 años para fines como el turismo.

De hecho, en un contexto de caída de la oferta tradicional, aumentaron los alquileres temporales. Desde el sector inmobiliario plantean que 3 años es un plazo muy extenso, además de que durante ese período no pueden ajustar el valor de manera unilateral, que pasó a depender de un índice que publica el Banco Central.

Forma de pago. Son muy pocos los casos que aceptan transferencias bancarias, aduciendo que de esa forma tendrían que pagar impuestos como los ingresos brutos. Además, tampoco se otorga la factura por el pago mensual. La falta de factura impide a un trabajador, en el caso de pagar el impuesto a las Ganancias, poder realizar deducciones significativas. En el caso del alquiler, es de hasta el 40 por ciento del valor, con un tope anual de 123 mil pesos.

Impuestos. El locatario (inquilino) debe hacerse cargo de los servicios de energía, gas y agua, así como de las expensas ordinarias. Sin embargo, es muy común que se le haga pagar aparte del alquiler impuestos inmobiliarios a la propiedad, como es el caso del ABL en la Ciudad. En un departamento de 2 ambientes, puede ascender a 1000 pesos por mes.

Garantías. En caso de requerirse garantías, la nueva ley establece que el inquilino puede presentar un título de propiedad, un aval bancario o un seguro de caución. Sin embargo, este punto de la ley todavía no fue reglamentado, por lo que las inmobiliarias suelen rechazar reservas de personas que no cuenten con garantía de título de propiedad en la Ciudad.

Qué hacer

Desde el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación plantean que no pueden avanzar en multas o penalidades, dado que no es un órgano de aplicación, sino que lo que puede hacer es mediar. Por incumplimientos, se pueden realizar gestiones en defensorías del pueblo provinciales, o en la subsecretaría de acceso a la justicia. Desde la Defensoría del Inquilino de la Ciudad preparan un informe sobre qué hacer ante los distintos abusos e irregularidades.

Muñoz anticipa que por más que se firmen contratos con cláusulas ilegales, a futuro pueden denunciarse. “Es una decisión personal, porque algunos no quieren confrontar, o les gusta el departamento y prefieren quedarse de todas formas”, explicó. Por su parte, Gervasio Muñoz, de la agrupación Inquilinos Agrupados, anticipó que el desafío de acá en adelante será el “control del Estado y el cumplimiento de la ley, fundamental para garantizar la vivienda”. 

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