El costo de levantar una vivienda en la Argentina transita una etapa de aparente calma cambiaria, pero con señales claras de recomposición en pesos. De acuerdo con el último informe de la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), en octubre de 2025 el valor del metro cuadrado se ubicó en u$s 1.358,46, lo que implica una suba interanual del 26% y un aumento cercano al 3% en dólares frente a septiembre.

El registro actual se mantiene lejos del pico de noviembre de 2023 —cuando, antes de la devaluación del gobierno de Javier Milei, el costo había trepado a cerca de u$s 1.800 por m2—, pero está muy por encima de los u$s 850 que promediaba el primer semestre de 2020. Tras el salto cambiario de diciembre de 2023, el costo había caído hasta la zona de u$s 1.050, para luego iniciar un sendero de recomposición que hoy muestra cierto “piso alto” para el sector.

El relevamiento de Apymeco —basado en la construcción de un edificio de nueve pisos o una vivienda de 80 m2— indica que el índice general avanzó 2,99% en octubre, con un incremento levemente superior al de la inflación general estimada para el período. El comportamiento fue dispar por rubros: Materiales lideró con un alza de 4,41%, mientras que Mano de Obra subió 1,12% y Provisión de Terceros aumentó 2,49%.

Entre los insumos que más presión ejercieron se destacaron el cemento (14,90%), el hormigón (6,06%) y los artefactos sanitarios (5,62%). En paralelo, algunos componentes puntuales —como rampas vehiculares, mezclas adhesivas o materiales para instalaciones de agua— mostraron pequeñas bajas, sin capacidad de revertir la tendencia general.

En la mirada de más largo plazo, el costo de construcción medido en dólares tuvo un recorrido oscilante en la última década: en 2015 era posible edificar una vivienda media por menos de u$s 600 por m2; a partir del piso de 2020 la curva fue ascendente, superó los u$s 1.700 en 2023 y hoy se estabiliza en un nivel claramente más exigente para quienes proyectan obras nuevas.

Gustavo Serafín Marín, presidente de Apymeco, interpretó que los números reflejan un cambio de dinámica. “El ritmo de aumento de los materiales se moderó respecto del año pasado, aunque en octubre se vio una aceleración impulsada por insumos clave como el cemento. La mano de obra está más estable, pero las diferencias entre provincias siguen siendo notorias”, señaló.

El dirigente subrayó, además, que el problema no termina en el costo directo de la obra. “En ciudades como La Plata, el cuello de botella más fuerte es la obtención de permisos. Los trámites administrativos se convirtieron en un factor de riesgo económico: una demora en la aprobación puede desacomodar todo el esquema de costos previsto”, advirtió.

Según las estimaciones de Apymeco, una vivienda tipo de 100 m2 demanda hoy alrededor de $186 millones, sin contemplar el valor del terreno ni la carga impositiva. En términos de mercado, una construcción básica arranca cerca de los u$s 1.000 por m2, una obra de calidad media ronda entre u$s 1.500 y u$s 2.000, y los proyectos de nivel premium superan holgadamente los u$s 2.500 por m2, de acuerdo con terminaciones y equipamiento.

En ese sentido, Serafín Marín recordó que el cálculo debe incluir los costos previos al inicio de la obra: “Honorarios profesionales, tasas de visado, estudios de suelo y derechos de construcción suelen subestimarse, pero pueden sumar varios millones de pesos antes de colocar el primer ladrillo”, remarcó.

Consultores y especialistas del mercado inmobiliario coinciden en que el “costo real” de una vivienda de calidad ya no baja de ciertos umbrales. Germán Gómez Picasso (Reporte Inmobiliario) sostuvo que “hoy es prácticamente imposible construir una vivienda digna y habitable por menos de u$s 1.500 por m2”, con casos que escalan a u$s 3.000 o u$s 4.000 en desarrollos de mayor categoría, aun sin hablar de lujo extremo.

La arquitecta Gabriela Correa ubicó una obra estándar entre u$s 1.600 y u$s 2.000 por m2, mientras que una casa económica se aproxima a los u$s 1.300 por m2 y las propuestas de mayor gama superan los u$s 2.000 por m2. Desde el lado de los proveedores, Pablo Gaytán, de Corralón Ciudadela, calculó un promedio cercano a u$s 1.100 por m2, remarcando la fuerte dispersión según tipología y materiales elegidos.

En paralelo, se agranda la brecha entre el costo de construir y los valores de las propiedades usadas. Según Gómez Picasso, el precio de venta de unidades de segunda mano se ubica “muy por debajo” de lo que costaría levantar ese mismo inmueble desde cero. “La lógica debería ser inversa; si no, el incentivo para construir se diluye”, planteó. Correa añadió que, al sumar terreno, impuestos y proyecto, el costo de edificación puede acercarse a los u$s 2.500 por m2, mientras que los usados en la Ciudad se ofrecen en un rango de u$s 1.800 a u$s 2.100 por m2, según barrio y tipo de vivienda.

Gaytán coincidió en que, con costos actuales de u$s 1.100/1.200 por m2 frente a los u$s 700/800 de años atrás, “hoy resulta más atractivo comprar un inmueble usado que uno a estrenar”. Esa diferencia desalienta tanto a desarrolladores como a particulares que pensaban construir para luego vender, y redirige la demanda hacia el stock existente.

En cuanto a la composición de los aumentos, los especialistas señalan que materiales, mano de obra y gastos generales se mueven, en líneas generales, al compás de la inflación. Sin embargo, Correa advirtió que en los últimos meses percibió incrementos algo más marcados en la mano de obra, lo que abre el debate sobre la necesidad de incorporar sistemas constructivos más eficientes en tiempo y recursos humanos.

Los datos de Apymeco respaldan el peso que tiene este componente: la Mano de Obra representa el 39,36% del costo total, por lo que cualquier recomposición salarial impacta de forma directa en el precio final del metro cuadrado.

El escenario que se configura para el sector es el de un “nuevo normal” de costos altos, con el fin del período de dólar barato y un costo de reposición elevado. Como sintetizó Serafín Marín, el margen para improvisar se achica: proyectar, presupuestar y ajustar sobre la marcha se volvió más complejo en un mercado donde cada desvío puede traducirse en millones de pesos adicionales.